Co je to PENB?

Myslím, že každý, kdo se rozhodl prodat nebo koupit nemovitost, si jednou položil otázku Co je to PENB? V tomto článku si o něm povíme něco víc, kdy informace jsou určeny zejména prodávajícím.

Co je to PENB a k čemu slouží?

PENB je zkratka pro průkaz energetické náročnosti budovy, který je také někdy chybně označován jako energetický štítek. Průkaz je zjednodušeně řečeno dokumentace, která ukazuje, kolik energie spotřebuje budova na vytápění a ohřev teplé vody.

Energetická náročnost budovy je mimo vyčíslených hodnot vyjádřena písmeny A až G, kdy:

• A znamená nejméně náročnou budovu = nízké náklady na topení
• G znamená nejvíce náročnou budovu = nejvyšší náklady na topení (například nezateplený dům z roku 1950)

Je nutnost mít PENB vyhotovený při prodeji nemovitosti?

Ano i ne, záleží na více aspektech – viz níže.

Kdy je potřeba PENB vyhotovit?

PENB je potřeba vypracovat při prodeji (či pronájmu) budovy nebo její ucelené části (například bytu). Průkaz má platnost 10 let od jeho vyhotovení nebo do provedení větší změny dokončené budovy nebo způsobu jejího vytápění. Musí být vypracován pouze oprávněným energetickým specialistou.

Osobně vám doporučuji nechat PENB vypracovat již ve chvíli, kdy se rozhodnete k prodeji vaší nemovitosti. Zákon vám totiž ukládá tuto povinnost, včetně nutnosti uvést energetickou třídu budovy již při inzerci nemovitosti (ať již si prodáváte nemovitost sami nebo přes realitní kancelář).

Dáte-li nemovitost do inzerce a nemáte PENB zpracovaný, jste vy (i realitní kancelář) povinni uvést v inzerátu nejhorší energetickou třídu G. Ani to vás ale nezbavuje povinnosti PENB vyhotovit. Nejen, že vám při kontrole hrozí pokuta, ale PENB jste povinni předložit možnému kupujícímu budovy před uzavřením smluv týkajících se koupě budovy a nejpozději při podpisu kupní smlouvy mu ho i předat. Více viz § 7a zákona č. 406/2000 Sb. (zákon o hospodaření energií).

TIP: V očích zájemce o koupi bude atraktivnější inzerát s energetickou třídou například E než s energetickou třídou G. Dosáhne-li vaše budova lepší energetické třídy, můžete tím odůvodnit i vyšší kupní cenu. I proto doporučuji PENB vypracovat skutečně ještě před zveřejněním inzerátu.

Kdy nemusí být PENB?

Zmíním zde pouze „běžné“ typy prodávaných budov. PENB není v současné době (rok 2020) potřeba například u:

• Budov do 50 m² energeticky vztažné plochy.
• Rekreačních staveb, které nejsou užívány po celý rok a jejich odhadovaná spotřeba energie je menší než 25 % spotřeby, která by vznikla při celoročním užívání.
• Budov dokončených před rokem 1947 (tj. do 31.12.1946), na kterých od té doby neproběhla žádná větší rekonstrukce – změna obálky budovy (střecha, obvodové stěny, okna, dveře a podlaha) na ploše větší než 25 % obálky budovy nebo změna způsobu vytápění či ohřevu teplé vody. V tomto případě není PENB potřeba, ale jen pokud se na tom písemně dohodnete s kupujícím. Pro vyloučení komplikací doporučuji tuto písemnou dohodu zanést přímo do kupní smlouvy. Vyžaduje-li však kupující PENB i v tomto případě, pak mu ho předat musíte.
• Prodeje či pronájmu bytů, kde jste písemně požádali SVJ (společenství vlastníků jednotek) o předložení PENB a SVJ vám nevyhovělo. V tom případě můžete PENB nahradit vyúčtováním za energie za poslední 3 roky.
• Další výjimky se týkají například církevních objektů, kulturních památek a dalších ne často prodávaných budov.

Raději upřesňuji, že PENB se logicky netýká ani nezastavěných pozemků (žádná vytápěná budova).

Jaké pokuty vám hrozí při nepředložení PENB kupujícímu?

Při porušení povinnosti vám hrozí pokuty až do výše 200.000 Kč.

Kdo vypracování PENB hradí?

Povinnost vypracovat PENB je na prodávajícím, a ten by také měl související poplatky uhradit. Dáte-li nemovitost do prodeje realitní kanceláři, pak solidní realitní kancelář vám v případě úspěšného prodeje náklady na vypracování PENB uhradí, respektive zahrne do své provize.

Ceny za zpracování PENB například u rodinného domu se mohou pohybovat mezi 3 až 6.000 Kč.

Jde-li o prodej bytu, pak by vám mělo PENB poskytnout na vaši (písemnou) žádost společenství vlastníků jednotek. Zde se pak nejedná o PENB vztahující se k vašemu bytu, ale k celému bytovému domu a neměli byste za to nic platit (maximálně například náklady na pořízení kopie atp.).

Na co si dát pozor?

Pečlivě vybírejte, komu zpracování PENB zadáte. Vždy si ověřte, že firma (nebo expert) je skutečně tuto službu oprávněna poskytovat. Nejlépe je vybrat ze seznamu energetických specialistů na webových stránkách MPO.

Nehleďte pouze na cenu. Nejlevnější firmy nabízející zpracování PENB si zpravidla od vás pouze vyžádají nějakou dokumentaci + popis a na nemovitost se ani nepřijedou osobně podívat. Velice snadno pak dojde k tomu, že průkaz neodpovídá skutečnosti.

Nejen specialista, ale i vy vždy konejte poctivě. Pokud jakkoliv vy nebo specialista zmanipulujete PENB tak, aby ve výsledku vycházel o nějakou třídu lépe, může se to otočit proti vám. Buď ze strany kontrolního úřadu nebo od kupujícího, až bude chtít zpětně odstoupit od kupní smlouvy nebo požadovat dodatečnou slevu z kupní ceny, protože v nemovitosti protopí mnohem více, než očekával.

A pozor, opravdu je riziko i to, když se s kupujícím domluvíte, a v kupní smlouvě si podepíšete, že kupující PENB převzal (aniž byste skutečně PENB nechali vypracovat a kupujícímu ho dali). Kontrolní úřad si může zjistit, zda byl průkaz vypracován, a to v databázi ENEX, kde jsou všechny PENB povinně evidovány.