Jak na daň z nabytí nemovitých věcí

Kdo hradí daň z nabytí nemovitých věcí

Dříve se smluvní strany mohly dohodnout, která z nich daň uhradí. Tato dohoda již není možná a v současné době platí, že po dokončení přepisu vlastnictví nemovitosti v katastru nemovitostí je povinen přiznat a uhradit daň z nabytí nemovitých věcí kupující.

Kupoval-li kupující nemovitost přímo od prodávajícího, pak je povinen si i zajistit vypracování přiznání k této dani na vlastní náklady.

Realizoval-li kupující koupi nemovitosti přes realitní kancelář, pak solidní realitní kanceláře mívají vypracování daňového přiznání zahrnuté do své provize, tedy bez dalších finančních nákladů kupujícího.

Výše daně z nabytí nemovitých věcí

Daň činí 4 % z:

• • kupní ceny, nebo
  • z hodnoty nemovitosti
    • stanovené na základě zpracovaného znaleckého posudku, nebo
    • stanovené výpočtem finančního úřadu na základě údajů uvedených v příloze daňového přiznání (tzv. směrná hodnota),
    • kdy platí, že z těchto hodnot se do srovnání s kupní cenou počítá jen 75 % stanovené hodnoty nemovitosti,

a to vždy z té částky, která bude vyšší.

Obecně je možné říci, že vyplnění daňového přiznání se znaleckým posudkem je snadnější, než vyplňování příloh pro stanovení směrné hodnoty.

Příklady výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí

Příklad 1:
Kupní cena je vyšší a hodnota nemovitosti byla stanovena znaleckým posudkem:

Byt byl pořízen za kupní cenu 1.400.000 Kč. Daň 4 % z kupní ceny je 56.000 Kč (1400000:100×4).

Hodnota nemovitosti stanovená znaleckým posudkem činí řekněme 1.500.000 Kč, kdy pro srovnání se bere jen hodnota ve výši 75 % – tj. 1.125.000 Kč (1500000:100×75).

Srovnávací hodnota 1.125.000 Kč je nižší, než kupní cena 1.400.000 Kč, proto se za účelem výpočtu daně použije hodnota vyšší – tj. z kupní ceny a daň tedy činí 56.000 Kč.

U této daně by v podstatě nemělo dojít ke změně její výše z důvodu stanovení hodnoty nemovitosti znaleckým posudkem (pokud ocenění odpovídá skutečnosti – finanční úřad kontroluje správnost posudků).

Příklad 2:
Kupní cena je nižší a hodnota nemovitosti bude stanovena výpočtem finančního úřadu (směrnou hodnotou):

Chata byla pořízena za kupní cenu 250.000 Kč. Daň 4 % z kupní ceny je 10.000 Kč (250000:100×4).

Kupující vyplní v daňovém přiznání potřebné údaje do příloh přiznání a nechá výpočet hodnoty nemovitosti přímo na finančním úřadu. Na webových stránkách úřadu lze nalézt kalkulačky, které po zadání potřebných parametrů dokáží orientačně hodnotu vypočítat.

Kupující tedy na základě daňového přiznání uhradí „zálohu“ ve výši 10.000 Kč (4 % z kupní ceny).

Pokud finanční úřad vypočítá hodnotu nemovitosti (respektive jejích 75 %) nižší, než je kupní cena, stane se tato záloha již uhrazenou daní bez dalších doplatků.

Vyjde-li však při výpočtu hodnoty nemovitosti dle zadaných údajů hodnota nemovitosti vyšší, vyzve úřad kupujícího k úhradě doplatku daně.

Dejme tomu vyjde hodnota chaty na 360.000 Kč. Z toho 75 % činí 270.000 Kč.
Jelikož vypočítaná hodnota nemovitosti finančním úřadem 270.000 Kč je vyšší než kupní cena 250.000 Kč o 20.000 Kč, vyzve finanční úřad kupujícího ještě k doplatku daně z uvedeného rozdílu, tj. 800 Kč (4 % z 20.000 Kč).

Celkové náklady na daň z nabytí narostou kupujícímu na 10.800 Kč (10.000 Kč záloha + 800 Kč doplatek).

Termín úhrady daně

Podání přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí včetně úhrady vypočítané daně (či zálohy) musí provést kupující nejpozději do posledního dne 3. měsíce následujícího po měsíci, kdy došlo k provedení vkladu při přepisu vlastnictví v katastru nemovitostí.

Příklad: návrh na vklad do katastru byl podán 22.1.2018 a vklad byl proveden 15.2.2018 – přiznání je třeba podat a daň uhradit nejpozději do 31.5.2018.

Osobně však vždy doporučuji kupujícímu vše vyřídit co nejdříve poté, co mu předám vypracované přiznání a nečekat na konec lhůty.

Všechny údaje související s výpočtem a povinnostmi k dani z nabytí nemovitých věcí uvádím aktuálně k roku 2018.

Můj názor

Neodpustím si zde vyjádřit svůj názor vůči této dani. Osobně ji považuji za jednu z nejméně spravedlivých daní. Bez ohledu na to, zda daň hradí kupující nebo prodávající (dříve), každý z nich do nemovitosti investuje nemalé peníze. Při těchto investicích navíc hradí státu již i daň z přidané hodnoty.

Zažila jsem situaci, kdy kupující krátce po převzetí nemovitosti zemřel a dědici dali nemovitost znovu do prodeje. Stalo se tedy, že tatáž nemovitost byla prodána 2x za rok, a pokaždé se z ní hradila tato daň. I v jiných životních situacích se může stát, že se stejná nemovitost prodá vícekrát za kratší časový úsek (myšleno v rocích).

Bez výhrad souhlasím s daní z nemovitých věcí i s daní z příjmu, pokud prodávající prodejem nemovitosti „vydělá“. Ale s daní z nabytí nemovitých věcí nesouhlasím. Což však bohužel nijak neovlivňuje povinnost kupujícího tuto daň uhradit.