Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Prodali jste nějakou nemovitost? Pak je vhodné se zamyslet i nad tím, jak jste ji původně získali, a zda se na vás náhodou nevztahuje povinnost uhradit daň z příjmu (pozor – neplést si s daní z nabytí nemovitých věcí).

Není cílem tohoto článku obsáhnout komplexní problematiku, ani vás naučit si vyřídit daňové přiznání sami. Jde hlavně o ukázku – pochopení toho, kdy se na vás může povinnost k dani vztahovat.

Kdy vznikne povinnost k dani

Povinnost k dani z příjmu vám vznikne tehdy, když na prodeji nemovitosti „vyděláte“. Častým případem bývá, že nemovitost koupíte a následně ji opět prodáte se ziskem – tedy za vyšší cenu, než za kterou jste ji pořídili.

Kdy se daň neplatí

Níže uvedený text není přesná citace zákona, ani nezahrnuje komplexní problematiku všech obchodních případů. Aktuální povinnost či výjimku k dani z příjmu při prodeji nemovitosti si proto prosím vždy ověřte u kompetentní osoby (například u realitní kanceláře, na finančním úřadě, v platném zákoně o dani z příjmu).Všeobecně se dá aktuálně říci, že povinnost k dani nevzniká kupříkladu:

• když jakoukoliv nemovitost (včetně bytu družstevního vlastnictví) vlastníte alespoň 5 let (na nemovitosti nabyté od 1.1.2021 bude tato lhůta prodloužena na 10 let) – a nemovitost není zahrnuta v obchodním majetku
• jestliže byt (vyjma družstevního vlastnictví) či dům vlastníte kratší dobu než 5 let, ale bezprostředně před prodejem jste v něm alespoň 2 roky bydleli (skutečně pobývali – bez ohledu na to, kde máte trvalý pobyt) – a nemovitost není zahrnuta v obchodním majetku
• pokud jste v bytě či domě bydleli kratší dobu než 2 roky, ale využijete peníze získané z prodeje na další uspokojení vašich bytových potřeb (dejme tomu si koupíte nový byt) v zákonem stanovené lhůtě

Jste-li dědici v přímé řadě a prodáváte zděděnou nemovitost, zkracuje se doba povinného vlastnictví 5 let o dobu, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel (zemřelý). Tedy například pokud jste zdědili rodinný dům po vašem otci, kde otec bydlel více jak 5 let, daň z příjmu se na vás nevztahuje.

Výše daně

Do určené přílohy přiznání k dani z příjmu fyzických osob (Ostatní příjem dle § 10) vyplníte do jedné kolonky celý příjem (celou kupní cenu) a v další kolonce uvedete souhrnnou výši výdajů – viz níže. Rozdíl, který vznikne, přenesete do příslušného řádku v daňovém přiznání. Jste-li zaměstnaní, pak vám přiznání k dani z příjmu zajišťuje váš zaměstnavatel – obraťte se s informací na něj, zda vám přiznání kompletně zpracuje jeho účetní.

Daň z příjmu (ze součtu všech daněných příjmů) se pak počítá ve výši 15 %. Ne vždy však musí nutně vyjít nějaká daň k úhradě – záleží na dalších aspektech daňového přiznání.

Do výdajů si můžete aktuálně započítat zejména:

• cenu nemovitosti, za kterou jste ji pořídili
• související náklady s prodejem (například provize realitní kanceláře, právní služby, znalecký posudek, vyhotovení PENB)
• faktury za stavební a jiné služby (či materiál) při rekonstrukci nemovitosti

Kdy se daň hradí?

Daň z příjmu se hradí jako celek cca v březnu následujícího roku za aktuální rok. I když prodáte nemovitost například v říjnu 2020, daň z příjmu neřešíte a ani nevypisujete nějaké přiznání hned jen na tuto daň, ale zahrnete ji až do přiznání podávaného v roce 2021.

Osobní tip: nejste-li si něčím jisti, zeptejte se na váš případ přímo u vašeho finančního úřadu. Bude to jistější, protože jednotlivé finanční úřady leckdy přistupují k různým předpisům odlišně, tzn. nepanuje shoda v názorech na výklad zákona a každý úřad může ke stejné věci přistupovat jinak.