Kupní cena z pohledu kupujícího

Jak vidí kupní cenu prodávající jsme si řekli v článku Prodejní cena z pohledu prodávajícího. Nyní se podíváme spolu na to, jaká je kupní cena nemovitosti z pohledu kupujícího – jaké si musí kupující položit otázky.

Jako příklad si uvedeme koupi staršího rodinného domu v původním stavu, kdy prodávající chce za svoji nemovitost získat 1.600.000 Kč.

Zahrnuje kupní cena provizi realitní kanceláře?

Prodává-li prodávající nemovitost přes realitní kancelář, pak údaj o ceně může být vyjádřen zejména těmito třemi způsoby (a počítejme s tím, že v kupní ceně je již zahrnut i veškerý právní servis spojený s procesem prodeje od A do Z).

a) Cena je uvedena včetně provize realitní kanceláře

Tento způsob je nejvhodnější. Kupující má jasnou představu o konečné kupní ceně. Nemusí vůbec přemýšlet nad tím, „kolik jde do kapsy“ realitní kanceláři. Bude-li v inzerátu kupní cena včetně provize ve výši např. 1.670.000 Kč, pak jediné v čem si musí kupující udělat jasno je, zda mu takováto kupní cena celkově vyhovuje a zda na ni dosáhne.

b) U ceny je poznámka „plus provize realitní kanceláře“

Toto příliš nedoporučuji. Bude-li v inzerátu uvedena kupní cena 1.600.000 Kč plus provize realitní kanceláři, pak tato skutečnost bude nutit kupujícího ke zbytečným úvahám. Zbytečným pro prodávajícího, realitní kancelář i pro něj samotného. Kupující bude přemýšlet, o kolik se kupní cena zvedne o provizi. Protože všeobecně převažuje představa (často mylná), že realitní kanceláře jsou drahé, může si kupující udělat i zkreslenou představu, že kupní cena bude vyšší o mnoho více, než je skutečnost. Najdou se i tací, kteří se ani neodváží makléře zeptat a o nemovitost ztratí zájem.

Další typ kupujícího se makléře zeptá, a když zjistí, že kupní cena bude vyšší např. o výše uvedených 70.000 Kč, nejen že mu bude jasné, kolik činí provize (pozor – nikoliv čistý zisk) realitní kanceláře, ale navíc se může začít zbytečně trápit úvahami, že bude muset o tolik více zaplatit realitní kanceláři.

Někoho může taková úvaha i dovést k tomu, že se bude snažit vyjednávat slevu z kupní ceny a nebo dokonce i obejít realitní kancelář s tím, že koupí přímo od prodávajícího a tím si kupní cenu o zmíněných 70.000 Kč sníží. Tato úvaha se sice zdá být logická, ale je neopodstatněná. Prodávající může mít totožnou myšlenku, ale v jeho prospěch – když prodá bez realitní kanceláře, vydělá na tom o 70.000 Kč více.

Navíc ani kupující, ani prodávající v tuto chvíli vůbec nepočítají s náklady spojenými s prodejem nemovitosti, zejména vypracování PENB, právní služby, úschova kupní ceny, poplatky apod., které u solidních realitních kanceláří bývají již vždy zahrnuty v provizi (výdělek realitní kanceláře je proto po odečtu těchto služeb vždy o mnoho nižší než účtovaná provize). Co vše by měla zahrnovat provize realitní kanceláře se můžete dočíst například ZDE.

c) Místo ceny je uvedeno „Info u realitní kanceláře“

Tak toto již vůbec nedoporučuji. Nevím jak to vidíte vy, ale já pod tímto „heslem“ vidím vždy nějaký problém. Něco, co musí být utajeno. Buď je cena tak vysoká, že by na nemovitost nikdo nezavolal a nebo by nebyla cena konečná (kompletní). Chápu, když si toto dá do inzerátu někdo, kdo prodává například zavedený hotel a nechce, aby kdokoliv viděl, za kolik ho prodává. Ale u běžných nemovitostí není toto označení ceny vhodné.

Kolik mě bude stát rekonstrukce?

Kupující (nekupuje-li novostavbu v bezvadném stavu a s vybavením) vždy počítá s tím, že do zakoupené nemovitosti ještě nějaké další peníze zainvestuje. Buď je nutné nemovitost rekonstruovat a nebo se mu „jen“ nelíbí její provedení a chce si ji předělat k obrazu svému (např. v domě je růžová koupelna a on chce černobílou).

Tedy kupující musí vždy ke kupní ceně připočítat ještě náklady na rekonstrukci. Dejme tomu, že u námi uvedeného staršího domu počítá kupující s dalšími náklady ve výši 600.000 Kč s tím, že si úpravy provede svépomocí.

Budu na to mít?

Nemá-li kupující dostatek vlastních finančních prostředků na koupi či rekonstrukci nemovitosti, musí požádat banku o hypotéku. Již samotné vyřízení hypotéky jako takové něco stojí (zpracování odhadu nemovitosti pro banku, poplatek za přidělení úvěru, okamžité čerpání, zápis zástavního práva, povinné pojištění nemovitosti apod.). V současné době na hypotéky dosáhne čím dál méně zájemců. Někdy je dokonce nutné si k hypotéce vzít ještě jiný (doplňkový) úvěr nebo dát do zástavy ještě další nemovitost. A to znamená další náklady navíc. Dejme tomu, že pouze za zajištění financování bude muset počítat kupující s náklady ve výši 10.000 Kč.

Kolik bude daň z nabytí nemovitých věcí?

V současné době je povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí na kupujícím. Výše této daně je 4 % z kupní ceny či z hodnoty nemovitosti. Více ZDE. Budeme-li počítat s daní z výše uvedené kupní ceny 1.670.000 Kč, pak daň bude činit 66.800 Kč. (V současné době – rok 2020, připravuje vláda zrušení této daně.)

Jaká bude celková pořizovací cena pro kupujícího?

Když nyní sečteme veškeré výše uvedené položky, tj.:

pak vidíme, že kupující nemůže přemýšlet nad tím, zda má 1.670.000 Kč, ale musí přemýšlet nad tím, zda má 2.346.800 Kč, a rozhodně by se tím neměl zcela vydat ze svých peněz, pro případ nenadálé události.

TIP pro kupující

Než se rozhodnete pro koupi vámi vybrané nemovitosti, vždy si nejprve toto vše zvažte a spočítejte. Zjistěte si i v bance, na jak vysokou hypotéku dosáhnete, a zda vám banka vůbec hypotéku poskytne (zda nemáte např. nějaký záznam v registrech dlužníků). Nikdy nepodepisujte rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, nemáte-li toto alespoň předem zjištěno, i kdyby vám makléř (či prodávající) vyhrožoval dalšími X zájemci v pořadí a do podpisu smlouvy vás nutil okamžitě. Ve vlastním zájmu také vždy posuzujte kupní cenu jako celek a nepřemýšlejte nad tím, kolik z ní činí provize realitní kanceláře – když si kupujete auto v bazaru nebo víkendový relax pobyt na Slevomatu, také neřešíte kolik má z prodeje zprostředkovatel, ale posuzujete celkovou cenu za konkrétní vůz/ubytování. 😉

TIP pro prodávající

Jistě vidíte, že kupující to nemá zcela jednoduché a nemějte mu tedy za zlé, když po vás případně požaduje slevu. Nejste povinni mu vyhovět, ale alespoň si zvažte jeho argumenty i výši vámi požadované kupní ceny. Zkuste se podívat na vaši nemovitost očima kupujícího. Koupili byste vy sami podobnou, avšak zcela cizí, nemovitost za vámi stanovenou kupní cenu? Prodáváte-li vaši nemovitost přes realitní kancelář, pak oslovte realitní kancelář, která se nachází ve stejném místě jako vaše nemovitost a poraďte se o vhodné kupní ceně s vaším makléřem.