REALITNÍ TIPY

Kupní cena z pohledu kupujícího

Jak vidí kupní cenu prodávající jsme si řekli v článku Prodejní cena z pohledu prodávajícího. Nyní se podíváme spolu na to, jaká je kupní cena nemovitosti z pohledu kupujícího – jaké si musí kupující položit otázky.

Jako příklad si uvedeme koupi staršího rodinného domu v původním stavu, kdy prodávající chce za svoji nemovitost získat 1.600.000,- Kč.

Zahrnuje kupní cena provizi realitní kanceláře?

Prodává-li prodávající nemovitost přes realitní kancelář, pak údaj o ceně může být vyjádřen zejména těmito třemi způsoby (a počítejme s tím, že v kupní ceně je již zahrnut i veškerý právní servis spojený s procesem prodeje od A do Z).

a) Cena je uvedena včetně provize realitní kanceláře

Tento způsob je nejvhodnější. Kupující má jasnou představu o konečné kupní ceně. Nemusí vůbec přemýšlet nad tím, „kolik jde do kapsy“ realitní kanceláři. Bude-li v inzerátu kupní cena včetně provize ve výši např. 1.670.000,- Kč, pak jediné v čem si musí kupující udělat jasno je, zda mu takováto kupní cena celkově vyhovuje a zda na ni dosáhne.

b) U ceny je poznámka „plus provize realitní kanceláře“

Toto příliš nedoporučuji. Bude-li v inzerátu uvedena kupní cena 1.600.000,- Kč plus provize realitní kanceláři, pak tato skutečnost bude nutit kupujícího ke zbytečným úvahám. Zbytečným pro prodávajícího, realitní kancelář i pro něj samotného. Kupující bude přemýšlet, o kolik se kupní cena zvedne o provizi. Protože všeobecně převažuje představa (často mylná), že realitní kanceláře jsou drahé, může si kupující udělat i zkreslenou představu, že kupní cena bude vyšší o mnoho více, než je skutečnost. Najdou se i tací, kteří se ani neodváží makléře zeptat a o nemovitost ztratí zájem.

Další typ kupujícího se makléře zeptá, a když zjistí, že kupní cena bude vyšší např. o výše uvedených 70.000,- Kč, nejen že mu bude jasné, kolik činí provize realitní kanceláře, ale navíc se může začít zbytečně trápit úvahami, že bude muset o tolik více zaplatit realitní kanceláři.

Někoho může taková úvaha i natolik rozčílit, že se pak bude snažit vyjednávat slevu a nebo dokonce i obejít realitní kancelář s tím, že koupí přímo od prodávajícího a tím bude mít kupní cenu o zmíněných 70.000,- Kč levnější. Tato úvaha se sice zdá být logická, ale je neopodstatněná. Prodávající může mít totožnou myšlenku, ale v jeho prospěch. Když prodá bez realitní kanceláře, vydělá na tom o 70.000,- Kč více. 😉 A navíc ani kupující, ani prodávající v tuto chvíli vůbec nepočítají s náklady spojenými při prodeji nemovitosti, zejména vypracování PENB, právní služby, úschova kupní ceny, poplatky apod., které u solidních realitních kanceláří bývají již vždy zahrnuty v provizi. Co vše by měla zahrnovat provize realitní kanceláře se můžete dočíst například ZDE.

c) Místo ceny je uvedeno „Info u realitní kanceláře“

Tak toto již vůbec nedoporučuji. Nevím jak to vidíte vy, ale já pod tímto „heslem“ vidím vždy nějaký problém. Něco, co musí být utajeno. Buď je cena tak vysoká, že by na nemovitost nikdo nezavolal a nebo by nebyla cena konečná (kompletní). Chápu, když si toto dá do inzerátu někdo, kdo prodává například zavedený hotel a nechce, aby kdokoliv viděl, za kolik ho prodává. Ale u běžných nemovitostí není toto označení ceny vhodné.

Kolik mě bude stát rekonstrukce?

kupní cena
© PIXABAY

Kupující (nekupuje-li novostavbu v bezvadném stavu a s vybavením) vždy počítá s tím, že do zakoupené nemovitosti ještě nějaké další peníze zainvestuje. Buď je nutné nemovitost rekonstruovat a nebo se mu „jen“ nelíbí její provedení a chce si ji předělat k obrazu svému (např. máte růžovou koupelnu a on chce černobílou).

Tedy kupující musí vždy ke kupní ceně připočítat ještě náklady na rekonstrukci. Dejme tomu, že u námi uvedeného staršího domu počítá kupující s dalšími náklady ve výši 600.000,- Kč s tím, že si úpravy provede svépomocí.

Budu na to mít?

Nemá-li kupující dostatek vlastních finančních prostředků na koupi či rekonstrukci nemovitosti, musí požádat banku o hypotéku. Již samotné vyřízení hypotéky jako takové něco stojí (zpracování odhadu nemovitosti pro banku, poplatek za přidělení úvěru, okamžité čerpání či zápis zástavního práva apod.). V současné době se podmínky pro přidělení úvěru neustále zpřísňují a na hypotéky dosáhne čím dál méně zájemců. Někdy je dokonce nutné si k hypotéce vzít ještě jiný (doplňkový) úvěr nebo dát do zástavy ještě další nemovitost. A to znamená další náklady navíc. Dejme tomu, že pouze za zajištění financování bude muset počítat kupující s dalšími náklady ve výši 10.000,- Kč.

Kolik bude daň z nabytí nemovitých věcí?

V současné době je povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí na kupujícím. Výše této daně je 4 % z kupní ceny či z hodnoty nemovitosti. Více ZDE. Budeme-li počítat s daní z výše uvedené kupní ceny včetně provize realitní kanceláře, tedy z kupní ceny ve výši např. 1.670.000,- Kč, pak daň bude činit 66.800,- Kč.

Jaká bude celková pořizovací cena pro kupujícího?

Když nyní sečteme veškeré výše uvedené položky, tj.:

kupní cena 1.670.000,- Kč
náklady na rekonstrukci 600.000,- Kč
náklady na hypotéku 10.000,- Kč
daň z nabytí nemovitých věcí 66.800,- Kč

pak vidíme, že kupující nemůže přemýšlet nad tím, zda má 1.670.000,- Kč, ale musí přemýšlet nad tím, zda má 2.346.800,- Kč.

TIP pro kupující

Než se rozhodnete pro koupi vámi vybrané nemovitosti, vždy si nejprve toto vše zvažte a spočítejte. Zjistěte si i v bance, na jak vysokou hypotéku dosáhnete, a zda vám banka vůbec hypotéku dá (zda nemáte např. nějaký záznam v registrech dlužníků). Nikdy nepodepisujte rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, nemáte-li toto alespoň předzjištěno, i kdyby vám makléř (či prodávající) vyhrožoval dalšími X zájemci v pořadí a do podpisu smlouvy vás nutil okamžitě! Ve vlastním zájmu také vždy posuzujte kupní cenu jako celek a nepřemýšlejte nad tím, kolik z ní činí provize realitní kanceláře – když si kupujete auto v bazaru, také neřešíte kolik má z prodeje autobazar, ale posuzujete celkovou cenu za daný vůz v konkrétním stavu. 😉

TIP pro prodávající

Jistě vidíte, že kupující to nemá zcela jednoduché a nemějte mu tedy za zlé, když po vás případně požaduje slevu. Nejste povinni mu vyhovět, ale alespoň si zvažte jeho argumenty i výši vámi požadované kupní ceny. Zkuste se podívat na vaši nemovitost očima kupujícího. Koupili byste vy sami podobnou nemovitost za vámi stanovenou kupní cenu? 😉 Prodáváte-li vaši nemovitost přes realitní kancelář, pak oslovte realitní kancelář, která se nachází ve stejném místě jako vaše nemovitost a poraďte se o vhodné kupní ceně s vaším makléřem.


Publikováno: 21.7.2018


→ TIP: zvažujete prodej vaší nemovitosti, ať již svépomocí nebo přes realitní kancelář? Máte obavy ze spolupráce s realitní kanceláří? Potřebné informace, rady a tipy, včetně konkrétních příkladů, naleznete v mé e-knize JAK PRODAT NEMOVITOST.

Stránku můžete sdílet se svými přáteli: