Pro možnost zahájení prodeje vaší nemovitosti mým prostřednictvím je nutné s vámi míti uzavřenou Smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti.
V této smlouvě jsou uvedeny potřebné údaje, např. vaše osobní údaje (pokud je více vlastníků, tak i údaje ostatních osob), přesný popis nemovitostí dle výpisu z katastru nemovitostí, stanovení doby trvání smlouvy, dohodnutá prodejní cena a výše provize.
Dle nového zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování musí být smlouva vždy písemná. Smlouva může být exkluzivní či neexkluzivní (nebo se také říká výhradní či nevýhradní).
Já pracuji pouze na exkluzivní smlouvu. Exkluzivní smlouva znamená, že vaši nemovitost nemůže po předem sjednanou dobu prodávat (a nabízet) žádná jiná právnická či fyzická osoba mimo mé osoby. Ačkoliv to tak na první pohled možná nevypadá, exkluzivní smlouva i vám přináší mnoho výhod.
Výhody exkluzivního prodeje
- Protože má realitní kancelář jistotu, že se prodej uskuteční jejím prostřednictvím a tím má i jistotu provize, věnuje maximální úsilí, čas i peníze krokům směřujícím k rychlému a úspěšnému prodeji nemovitosti. Může také bez obav spolupracovat s jinými realitními kancelářemi.
- Vaši nemovitost nabízí i inzeruje s veškerými získanými informacemi a je schopna vyjednat nejvýhodnější kupní cenu.
- Po celou dobu spolupráce s vámi jedná pouze jeden makléř, který vás o všem průběžně informuje, provádí prohlídky a plně respektuje vaše časové možnosti i důvěrné informace spojené s prodejem.
- Kupující není pod časovým nátlakem z obavy prodeje nemovitosti jinou realitní kanceláří, koupi může důkladně uvážit a skládat rezervační zálohu ve chvíli jistého úmyslu koupě.
- Jestliže bude v inzerci vaší nemovitosti zmínka o „exkluzivní nabídce“, funguje to jako ochrana pro vás v tom, že se vás neodváží kontaktovat jiná realitní kancelář, aby vaši nemovitost získala také do nabídky. Situace, kdy vám nečekaně zazvoní cizí makléř u vašich dveří jsou jinak bohužel dosti časté a značně obtěžující.
- Je-li smlouva podepsána na kratší dobu určitou (osobně dávám zpravidla jen 3 měsíce), není většinou třeba se exkluzivní smlouvy nijak obávat. Pokud se během dohodnuté doby nenajde kupující, jste oprávněni smlouvu neprodlužovat, a neměli byste platit jakékoliv sankce či náklady za inzerci apod.
Rizika neexkluzivního prodeje
- Má-li vaši nemovitost v nabídce více realitních kanceláří najednou (navíc ještě na stejném inzertním serveru), vzniká problém často v tom, že každá stanoví jinou cenu (a to často i bez předchozí dohody s vámi) nebo každá uvede rozdíly v popisu nemovitosti (například jedna uvede, že je byt 1+1 43 m2 ve 2. patře a druhá uvede, že je byt 2+KK 46 m2 ve 3. patře), kdy tyto rozdíly následně vyvolávají u zájemce (kupujícího) dojem neserióznosti a neprofesionality.
- Jednání s kupujícím o ceně je tímto také problematičtější. Realitní kanceláře se budou mezi sebou o kupujícího přetahovat a snažit se mu vyjednat lepší kupní podmínky, aby koupil právě přes danou realitní kancelář a ne přes druhou či třetí. Tedy tímto jednáním budou poškozovat zejména vás jako prodávajícího, protože na vás budou tlačit, abyste slevili z kupní ceny.
- Pro všechny strany nadále vzniká riziko právních sporů při složení závazné rezervační zálohy, kdy tato mohla být složena dříve či ve stejný den jiným zájemcem v jiné realitní kanceláři (k tomuto může dojít, pokud realitní kancelář uzavírá s kupujícím pouze „dvoustrannou“ rezervační smlouvu).
- Také může dojít k tomu, že ten samý zájemce oslovil více realitních kanceláří najednou a opět vzniká spor o to, která z nich má právo na odměnu.
- Z výše uvedených důvodů se pak velmi lehce může stát, že zájemci jsou nedůvěřiví a o nemovitost ztratí zájem. Její prodej naopak trvá déle a často se prodá za o mnohem nižší cenu, než při prodeji exkluzivně.
- Realitní kanceláře také nemají žádný zájem o spolupráci s jinou RK (protože by mohla přebrat jejich provizi a koupi se svým klientem dokončit sama).
- Ze stejného důvodu často realitní kanceláře nepřiznají ani přesné umístění vaší nemovitosti v inzerci (například udají jinou adresu nebo nedají ani žádnou fotografii domu z venku), aby nebyla vaše nemovitost snadno identifikovatelná a nemohla ji najít a pro sebe získat konkurence.
- Když se nemovitost prodává neexkluzivně ve více realitních kancelářích zároveň, tak žádná z nich nemá jistý příjem, a tudíž se o vaši zakázku aktivně nestará a neinvestuje do ní. Často realitní kancelář v tomto případě nabere vaši nemovitost „jen do počtu“ (aby měla v nabídce více nemovitostí, ale bez úmyslu o ni více pečovat).
- Ve finále i zájemce si může říkat, že vaše nemovitost asi za to nestojí, že má nějaký problém, když se ji snažíte prodat přes více realitních kanceláří.
Publikováno: 5.7.2018 – Aktualizováno: 30.10.2020