Zdá se vám někdy, že prodávajícím požadovaná prodejní cena za nemovitost je přehnaná? Zkusme se na jeho úvahy a kroky ke stanovení prodejní ceny podívat jeho očima… Ačkoliv se běžně užívá termín „kupní cena“, v tomto článku použiji cenu prodejní právě proto, že je psán z pohledu prodávajícího.
Proč je prodejní cena nemovitosti tak vysoká?
Když se prodávající rozhodne prodat svoji nemovitost, musí důkladně zvážit jakou stanoví prodejní cenu. V určitém směru se může prodávající i obávat, že svou nemovitost zbytečně podhodnotí, stanoví prodejní cenu nízkou a pak si bude vyčítat, že mohl získat více.
Jaké důvody v očích prodávajícího zpravidla „navyšují“ prodejní cenu?
Jako příklad si uvedeme rodinný dům:
- prodávající v domě strávil většinu svého života a má na něj velmi kladné vzpomínky, a proto má v jeho očích dům větší hodnotu, než jen „finanční“
- prodávající do domu investoval dost peněz i času a nechce být „ve ztrátě“
- prodávající vybudoval u domu nádhernou japonskou zahradu a nezajímá ho, že si tam chce kupující pěstovat kedlubny a brambory
- prodávající prodává dům z donucení (např. exekuce či rozvod) a pak prodejní cenu bere jako cenu, za kterou je „ochoten se domu vzdát“
- prodávající si koupil dům v době, kdy byly ceny nemovitostí vysoko a vzal si na dům nemalou hypotéku, kterou potřebuje při prodeji splatit – a tím pádem ani „nemůže“ jít s cenou níž
- je-li dům zatížen hypotékou, pak při prodeji může ještě prodávajícímu naskočit pokuta za „předčasné splacení“ hypotéky, která náklady na splacení hypotéky prodejem navýší
- prodávající si chce koupit jinou nemovitost a prodejem stávající chce získat co nejvíce na kupní cenu nové nemovitosti, případně její rekonstrukci
- dům se nachází na krásném, klidném a romantickém místě na samotě u lesa a prodávající, kterému toto místo vyhovuje, neřeší, že pro většinu zájemců o koupi bude horší dopravní dostupnost spíše negativem
- častým důvodem je také to, že prodávající „to chce prostě zkusit“, co když to vyjde a dostane za dům víc…
- prodávající na prodej nespěchá a spoléhá na rčení: každá nemovitost má svého kupce
Odpovídá prodejní cena skutečnosti?
Dobrá zpráva pro prodávající a špatná pro kupující je ta, že prodávající může za svou nemovitost požadovat jakoukoliv cenu. I kdyby prodejní cena byla desetinásobná oproti skutečné hodnotě nemovitosti, prodávajícího nikdo za to postihovat nebude a je jen na kupujícím, zda bude požadovanou cenu akceptovat.
Špatná zpráva pro kupující a de facto i pro prodávající je ta, že je-li prodejní cena skutečně značně navýšená oproti reálné hodnotě nemovitosti, bude mít kupující problém nemovitost zakoupit formou hypotéky. Banka pro udělení hypotéky vždy požaduje zpracovat odhad (ocenění) nemovitosti, a vyjde-li odhadní cena nižší, než je požadovaná výše hypotéky, má kupující problém (nemá-li v záloze další vlastní finanční prostředky nebo další nemovitost, kterou by zajištění bance navýšil). Protože stejně dopadnou většinou i další zájemci (i u jiných bank), dostává se do problému následně i prodávající, protože by jeho nemovitost musel koupit jedině někdo, kdo má naspořené vlastní prostředky a není nucen si brát hypotéku.
Můj názor
Neříkám, že prodávající postupuje při stanovení prodejní ceny vždy zcela správně, ale není možné jej za jeho postup odsuzovat. Osobně svým klientům vždy sdělím svůj názor na prodejní cenu a vysvětlím nevýhody a rizika ceny vysoké (ale i ceny nízké).
TIP pro kupující
Než prodávajícího obviníte z toho, že vás chce ošidit, zkuste si představit, jak byste si při stanovení prodejní ceny počínali vy sami, kdybyste něco prodávali 😉
Publikováno: 20.7.2018