REALITNÍ TIPY

Provize realitní kanceláře

Toto téma je často diskutované a stále vyvolává velké emoce. Zaslouží si realitní kancelář provizi? Měla by být provize realitní kanceláře nižší? Dostanete za své peníze kvalitní služby? Zkusme se na tuto problematiku podívat z vícero úhlů pohledu… Článek se týká zejména „běžných nemovitostí“, tedy s prodejní cenou cca do 5.000.000,- Kč.

Zaslouží si realitní kancelář provizi?

Logicky ano. Realitní kancelář poskytuje nějaké služby, za které by měla dostat zaplaceno. Je to stejné, jako byste se zeptali, zda si zaslouží zaplatit za svou práci například zedník, poskytovatel telefonních služeb nebo advokát. Proč by to mělo být zrovna u realitní kanceláře jinak?

Je provize realitní kanceláře vysoká?

Záleží na více faktorech. Např. rozsah a kvalita služeb a také solidnost konkrétní realitní kanceláře.

Ráda bych však zde upřesnila, že ačkoliv to tak spousta z vás může brát, PROVIZE NEROVNÁ SE ZISKKvalitní realitní kancelář totiž neúčtuje klientům žádné dodatečné poplatky navíc a veškeré její služby i související prodejní náklady jsou již v provizi (i v kupní ceně) zahrnuty. Teprve po odečtu veškerých těchto nákladů z výše provize zbude realitní kanceláři „zisk“ v určité výši.

Záleží samozřejmě na konkrétní realitní kanceláři, jak si výši své odměny nastaví (dle svých nákladů). Vliv na výši provize může mít individuálně i to, jaké všechny služby budete chtít při prodeji své nemovitosti od realitní kanceláře využít. Je značný rozdíl v nákladech, když budete prodávat:

  • chatu na Chomutovsku a chtít inzerovat jen v místě, s pouhým nafocením nemovitosti, nebo
  • dům na Praze 1, chtít nemovitost inzerovat mezinárodně, s kvalitní fotoprezentací, virtuální videoprohlídkou a home stagingem s tím, že nemovitost bude mít dokonce i prezentaci na vlastní webové stránce…
provize realitní kanceláře
© Pixabay

Za další – jiné náklady má také velká realitní kancelář a jiné samostatný realitní makléř. A vůbec to nemusí znamenat, že velká kancelář má náklady vyšší nebo naopak.

Příklad 1: Velká realitní kancelář má spoustu makléřů a poboček. Musí hradit nájem kanceláří, případně i služební automobily, odměny makléřům, reklamu, kvalitní účetní atd. Také bývá plátcem DPH, kterou musí do provize také připočítat. Zpravidla si hradí i samostatného profi fotografa na prezentaci nemovitostí. Na druhou stranu, protože má v nabídce více nemovitostí, vychází jí lépe např. cena za inzerci a také může mít nasmlouvány levnější právní služby.

Příklad 2: Samostatný realitní makléř může pracovat z domova, tedy neplatí žádný nájem ani odměny někomu dalšímu. Není ani vyloučeno, že je makléř dobrý fotograf, proto si nemovitosti fotí sám bez dalších nákladů. Zpravidla má v nabídce méně nemovitostí a tím ho vychází o dost dráže inzerce a právní služby, ale zase nemusí být plátcem DPH.

Nejistý výdělek, možný prodělek

Myslím, že není od věci také připomenout, že v realitních službách není nikdy provize jistá. Respektive i když realitní kancelář dělá co může, není jisté za jak dlouho se nabraná nemovitost prodá nebo zda vůbec se prodá v době trvání smlouvy s klientem. Některé nemovitosti mohou být i neprodejné (buď požadovanou cenou, svým umístěním nebo vlastnostmi). Realitní kancelář ale investuje do inzerce, prohlídek atd. i s nejistotou výdělku.

Některý makléř může prodat 5 nemovitostí za měsíc, jiný třeba jen 1 nemovitost za 2 měsíce. Kdo pracuje v realitách, musí se opravdu snažit a podávat kvalitní služby, aby měl šanci uspět. Nefunguje to bohužel tak, že by měl nasmlouvány zakázky na celý rok dopředu (jako například řemeslníci).

Doporučená výše provize

Stejně jako si každý zedník či mobilní operátor účtuje za své služby jinou sazbu, je tomu tak i v realitních službách. Výše provize není nikde striktně stanovena. Pro vaši představu vám však ocituji část Doporučeného sazebníku služeb, který vydala Česká komora realitních kanceláří, kdy doporučuje provizi při kupní ceně:

  • do 499 tisíc Kč: minimálně 35.000,- Kč bez DPH (42.350,- Kč s DPH)
  • od 500 tisíc Kč do 2,5 milionu Kč: 5-7 % z prodejní ceny (bez DPH)
  • nad 2,5 milionu Kč do 5,5 milionu Kč: 5 % z prodejní ceny (bez DPH)
  • další položky vynechám (zahrnují sazby 4,5 – 3,5 % z prodejní ceny)
  • nad 20 milionů Kč: 3 % z prodejní ceny (bez DPH)

Toto jsou tedy „doporučené“ sazby. Osobně mám výši provize nastavenou o něco níže a setkala jsem se s tím i u několika jiných realitních kanceláří. Na druhou stranu jsem zažila i účtování provize ve výši 13 %, což již považuji za nehorázné. Máte-li obavu, aby vás realitní kancelář „neošidila“, pak pokud by po vás chtěla při prodejní ceně nad 500.000,- Kč provizi vyšší než 7 % nebo při kupní ceně nad 5.000.000,- Kč provizi vyšší než 5 %, berte to již za „přehnané“ (za předpokladu, že vám zároveň neposkytne nějaké další služby nad rámec základních).

Procentuální provize nebo paušál?

Většina realitních kanceláří stanovuje provizi procentuálně z prodejní ceny. Upřímně řečeno, mně se to příliš nelíbí. Zejména proto, že při přechodu cen je pak provize výrazně jinde. Například bude mít realitní kancelář sazebník takto:

  • do prodejní ceny 999.999,- Kč bude provize 5 %
  • od prodejní ceny 1.000.000,- Kč do 3.000.000,- Kč bude provize 4,5 %

Nastane paradoxní situace u klienta, který bude zvažovat, zda dát prodejní cenu:

  • 990.000,- Kč (z toho provize 49.500,- Kč, pro prodávajícího 940.500,- Kč), nebo
  • 1.000.000,- Kč (z toho provize 45.000,- Kč, pro prodávajícího 955.000,- Kč).

Všude možně se dočtete, že procentuální provize je výhodnější pro klienta, protože se realitní kancelář snaží prodat nemovitost za nejvyšší možnou cenu. Toto bývá zpravidla pravda, avšak jak vidíte výše, nemusí to tak být právě při těsné cenové hranici, kde se mění procenta výše provize. V tomto případě by naopak mohl makléř tlačit prodávajícího do nižší prodejní ceny, protože tato by byla nižší i pro zájemce o koupi (větší šance na úspěšný prodej), makléř by získal ještě o 4.500,- Kč více na provizi avšak prodávající by naopak přišel o 14.500,- Kč.

Jak stanovuji provizi já?

Proto jsem se po důkladném zhodnocení pro a proti rozhodla, že já „na procenta nehraju“ 😉 Svůj ceník jsem stanovila jako paušální sazby, a to tak, že je provize již přizpůsobena „dolní hranici“ kupní ceny, proto ani při případném snížení kupní ceny není klient nijak finančně poškozen. Sazby mám navíc nastavené v rozsahu běžných služeb jako „maximální možné“. Dle typu nemovitosti nebo i dle individuální dohody na rozsahu poskytovaných služeb není navíc vyloučena ani dohoda na nižší finální výši provize.

Namítáte, že tím nejsem motivována k prodeji za vyšší cenu? Mou motivací je spokojenost klienta – ve všech směrech. A o případném snížení kupní ceny rozhoduje vždy pouze on.

Jak posuzovat výši provize?

Osobně vám doporučuji vždy posuzovat provizi jako celek.

Prodávajícímu doporučuji neřešit, kolik „čistého“ realitní kanceláři z provize zbude, ale zda se vám zdá v pořádku kupní cena, kterou dostanete vyplacenou po odečtu provize.

Kupujícímu doporučuji vůbec neřešit kolik z kupní ceny činí provize realitní kanceláře, ale posuzovat kupní cenu celkově, zda se vám zdá za nemovitost vhodná.

Protože když si kupujete jakékoliv zboží, řešíte kolik z toho má ten či onen obchod nebo eshop? Nebo kolik má ta nebo ona benzínka z prodeje benzínu? Nakupujete-li například v autobazaru nebo zastavárně, ptáte se kolik má z prodeje bazar? Na 99,99 % nikoliv. To, co ve skutečnosti řešíte je, kolik stojí celková cena za zboží či službu a jakou kvalitu obdržíte. A tak by tomu mělo být i v realitách 😉

Co vše zahrnuje provize realitní kanceláře?

A toto je dle mého to zcela klíčové, co ovlivňuje vše výše uvedené. Solidní realitní kancelář by vám měla v rámci provize zajistit minimálně toto:

  • Časově neomezené poradenství ohledně vaší zakázky.
  • Posouzení vámi požadované (a doporučení vhodné) kupní ceny.
  • Poradenství v oblasti přípravy nemovitosti na focení (Home staging).
  • Pořízení kvalitní fotodokumentace, případně i natočení videoprohlídky.
  • Zpracování půdorysu.
  • Inzerce na nejvýznamnějším realitním serveru Sreality.cz + podpůrná inzerce.
  • Umístění reklamní plachty „NA PRODEJ“ na vaši nemovitost.
  • Zprostředkování vypracování PENB (průkazu energetické náročnosti budovy) i jeho úhrada, pokud se nemovitost prodá jejím prostřednictvím.
  • Provádění prohlídek nemovitosti se zájemci, analýza a konzultace výsledků prohlídek s vámi.
  • Příprava rezervační smlouvy a převzetí rezervační zálohy.
  • Příprava kupní smlouvy a smlouvy o úschově kupní ceny.
  • Advokátní úschova kupní ceny.
  • Úřední ověření podpisů.
  • Zpracování a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, včetně úhrady poplatku s tím spojeného.
  • Vypracování předávacího protokolu a asistence při předání nemovitosti kupujícímu.
  • Vyplnění daňového přiznání k dani z nabytí nemovité věci, včetně případného vypracování (i úhrada) znaleckého posudku v souvislosti s touto daní (daňovou povinnost má v současné době kupující).
  • Pomoc s přepisem energií.
  • Pokyny s informacemi, na co vše nezapomenout po předání nemovitosti kupujícímu.
  • Další související služby a náklady s prodejem nemovitosti – např. výpisy z katastru nemovitostí a jiné.

Je to málo?
Již několikrát jsem zaslechla, že si realitní kancelář bere provizi „za nic“. Připadá vám, že výše uvedené služby jsou NIC? 😉 Důležité je, že všechny tyto služby podporují brzký a bezproblémový prodej nemovitosti, jsou plně hrazeny realitní kanceláří a vrátí se jí pouze tím, že dostane smluvenou provizi.

Na provizi vzniká realitní kanceláři právo až podpisem kupní smlouvy. Proto, jak již bylo uvedeno výše, realitní kancelář také na sebe bere riziko toho, že část již poskytnutých služeb nedostane zaplacenou, pokud nemovitost nedokáže po dobu platnosti smlouvy s prodávajícím prodat.

AVŠAK POZOR!

Výše uvedené by mělo být pravidlem, ale existují případy nesolidních realitních kanceláří, které si berou vysoké provize a naopak neposkytují kvalitní a komplexní služby. Proto pokud vybíráte realitní kancelář, ujistěte se předem nejen o výši provize, ale také o tom, co vše je v rámci provize hrazeno, jaké všechny služby od realitní kanceláře obdržíte a také si projděte reference od jejích dosavadních klientů.

TIP: Přemýšlíte nyní, kolik ušetříte tím, že si nemovitost prodáte/koupíte mimo realitní kancelář? Čtěte také: Vyplatí se prodej domu bez realitní kanceláře?


Publikováno: 23.8.2018


→ TIP: zvažujete prodej vaší nemovitosti, ať již svépomocí nebo přes realitní kancelář? Máte obavy ze spolupráce s realitní kanceláří? Potřebné informace, rady a tipy, včetně konkrétních příkladů, naleznete v mé e-knize JAK PRODAT NEMOVITOST.

Stránku můžete sdílet se svými přáteli: