Toto téma je často diskutované a stále vyvolává velké emoce. Zaslouží si realitní kancelář provizi? Měla by být provize realitní kanceláře nižší? Dostanete za své peníze kvalitní služby? Zkusme se na tuto problematiku podívat z vícero úhlů pohledu… Článek se týká zejména „běžných nemovitostí“, tedy s prodejní cenou cca do 5.000.000 Kč.
Zaslouží si realitní kancelář provizi?
Logicky ano. Realitní kancelář poskytuje nějaké služby, za které by měla dostat zaplaceno. Je to stejné, jako byste se zeptali, zda si zaslouží zaplatit za svou práci například zedník, poskytovatel telefonních služeb nebo advokát. Proč by to mělo být zrovna u realitní kanceláře jinak?
Je provize realitní kanceláře vysoká?
Záleží na více faktorech. Např. rozsah a kvalita služeb a také solidnost konkrétní realitní kanceláře.
Ráda bych však zde upřesnila, že ačkoliv to tak spousta z vás může brát, PROVIZE NEROVNÁ SE ZISK. Kvalitní realitní kancelář totiž neúčtuje klientům žádné dodatečné poplatky navíc a veškeré její služby i související prodejní náklady jsou již v provizi (i v kupní ceně) zahrnuty. Teprve po odečtu veškerých těchto nákladů z výše provize zbude realitní kanceláři „zisk“ v určité výši.
Záleží samozřejmě na konkrétní realitní kanceláři, jak si výši své odměny nastaví (dle svých nákladů). Vliv na výši provize může mít individuálně i to, jaké všechny služby budete chtít při prodeji své nemovitosti od realitní kanceláře využít. Je značný rozdíl v nákladech, když budete prodávat:
- chatu na Chomutovsku a chtít inzerovat jen v místě, s pouhým nafocením nemovitosti, nebo
- dům na Praze 1, chtít nemovitost inzerovat mezinárodně, s kvalitní fotoprezentací, virtuální videoprohlídkou a home stagingem s tím, že nemovitost bude mít dokonce i prezentaci na vlastní webové stránce…
Za další – jiné náklady má také velká realitní kancelář a jiné samostatný realitní makléř. A vůbec to nemusí znamenat, že velká kancelář má náklady vyšší nebo naopak.
Příklad 1: Velká realitní kancelář má spoustu makléřů a poboček. Musí hradit nájem kanceláří, případně i služební automobily, odměny makléřům, reklamu, kvalitní účetní atd. Také bývá plátcem DPH, kterou musí do provize také připočítat. Zpravidla si hradí i samostatného profi fotografa na prezentaci nemovitostí. Na druhou stranu, protože má v nabídce více nemovitostí, vychází jí lépe např. cena za inzerci a také může mít nasmlouvány levnější právní služby.
Příklad 2: Samostatný realitní makléř může pracovat z domova, tedy neplatí žádný nájem ani odměny někomu dalšímu. Není ani vyloučeno, že je makléř dobrý fotograf, proto si nemovitosti fotí sám bez dalších nákladů. Zpravidla má v nabídce méně nemovitostí a tím ho vychází o dost dráže inzerce a právní služby, ale zase nemusí být plátcem DPH.
Nejistý výdělek, možný prodělek
Myslím, že není od věci také připomenout, že v realitních službách není nikdy provize jistá. Respektive i když realitní kancelář dělá co může, není jisté za jak dlouho se nabraná nemovitost prodá nebo zda vůbec se prodá v době trvání smlouvy s klientem. Některé nemovitosti mohou být i neprodejné (buď požadovanou cenou, svým umístěním nebo vlastnostmi). Realitní kancelář ale investuje do inzerce, prohlídek atd. i s nejistotou výdělku.
Některý makléř může prodat 5 nemovitostí za měsíc, jiný třeba jen 1 nemovitost za 2 měsíce. Kdo pracuje v realitách, musí se opravdu snažit a podávat kvalitní služby, aby měl šanci uspět. Nefunguje to bohužel tak, že by měl nasmlouvány zakázky na celý rok dopředu (jako například řemeslníci).
Doporučená výše provize
Stejně jako si každý zedník či mobilní operátor účtuje za své služby jinou sazbu, je tomu tak i v realitních službách. Výše provize není nikde striktně stanovena. Pro vaši představu se můžete podívat na Doporučený sazebník služeb, který vydala Česká komora realitních kanceláří, kdy doporučuje provizi při prodejní ceně:
- do 499 tisíc Kč: minimálně 35.000 Kč bez DPH (42.350 Kč s DPH)
- od 500 tisíc Kč do 2,5 milionu Kč: 5-7 % z prodejní ceny (bez DPH)
- nad 2,5 milionu Kč do 5,5 milionu Kč: 5 % z prodejní ceny (bez DPH)
- další položky vynechám (zahrnují sazby 4,5 – 3,5 % z prodejní ceny bez DPH)
- nad 20 milionů Kč: 3 % z prodejní ceny (bez DPH)
Toto jsou tedy „doporučené“ sazby. Máte-li obavu, aby vás realitní kancelář „neošidila“, berte jako přehnanou provizi vyšší, než je uvedena výše (za předpokladu, že vám zároveň neposkytne nějaké další služby nad rámec základních).
Procentuální provize nebo paušál?
Většina realitních kanceláří stanovuje provizi procentuálně. Já jsem po zvážení všech pro a proti zvolila jinou cestu, kterou považuji za více průhlednou a férovou pro mne i mé klienty: provizi mám nastavenou paušálně a navíc jsem ji rozdělila na fixní a flexibilní složku, ze které je ještě možné získat slevu.
Jak posuzovat výši provize?
Osobně vám doporučuji vždy posuzovat provizi jako celek.
Prodávajícímu doporučuji neřešit, kolik „čistého“ realitní kanceláři z provize zbude, ale zda se vám zdá v pořádku kupní cena, kterou dostanete vyplacenou po odečtu provize.
Kupujícímu doporučuji vůbec neřešit kolik z kupní ceny činí provize realitní kanceláře, ale posuzovat kupní cenu celkově, zda se vám zdá za nemovitost vhodná.
Protože když si kupujete jakékoliv zboží, řešíte kolik z toho má ten či onen obchod nebo e-shop? Nebo kolik má ta nebo ona benzínka z prodeje benzínu? Nakupujete-li například v autobazaru nebo zastavárně, ptáte se kolik má z prodeje bazar? Na 99,99 % nikoliv. To, co ve skutečnosti řešíte je, kolik činí celková cena za zboží či službu a jakou kvalitu obdržíte. A tak by tomu mělo být i v realitách 😉
Co vše zahrnuje provize realitní kanceláře?
A toto je dle mého to zcela klíčové, co ovlivňuje vše výše uvedené. Solidní realitní kancelář by vám měla v rámci provize zajistit minimálně toto:
- Časově neomezené poradenství ohledně vaší zakázky.
- Zjištění případných právních vad na nemovitosti nebo na přístupových pozemcích a poradenství s jejich vyřešením (např. věcná břemena, právo cesty, předkupní práva, chybějící kolaudace, exekuce…).
- Posouzení vámi požadované (a doporučení vhodné) kupní ceny.
- Poradenství v oblasti přípravy nemovitosti na focení (Home staging).
- Pořízení kvalitní fotodokumentace, případně i natočení videoprohlídky.
- Zpracování půdorysu.
- Inzerce na nejvýznamnějším realitním serveru Sreality.cz + podpůrná inzerce.
- Umístění reklamní plachty „NA PRODEJ“ na vaši nemovitost.
- Zprostředkování vypracování PENB (průkazu energetické náročnosti budovy) i jeho úhrada, pokud se nemovitost prodá jejím prostřednictvím.
- Pomoc v jednání s bankou, vázne-li na prodávané nemovitosti hypotéka.
- Provádění prohlídek nemovitosti se zájemci, analýza a konzultace výsledků prohlídek s vámi.
- Příprava rezervační smlouvy a převzetí rezervační zálohy.
- Advokátní příprava kupní smlouvy a smlouvy o úschově kupní ceny.
- Advokátní úschova kupní ceny.
- Úřední ověření podpisů.
- Zpracování a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, včetně úhrady poplatku s tím spojeného.
- Vypracování předávacího protokolu a asistence při předání nemovitosti kupujícímu.
- Pomoc s přepisem energií.
- Pokyny s informacemi, na co vše nezapomenout po předání nemovitosti kupujícímu.
- Další související služby a náklady s prodejem nemovitosti – např. výpisy z katastru nemovitostí a jiné.
Je to málo?
Již několikrát jsem zaslechla, že si realitní kancelář bere provizi „za nic“. Připadá vám, že výše uvedené služby jsou NIC? 😉 Důležité je, že všechny tyto služby podporují brzký a bezproblémový prodej nemovitosti, vylučují nějaké možné opomenutí z vaší strany (za které by vám hrozil nemalý zákonný postih), jsou plně hrazeny realitní kanceláří a vrátí se jí pouze tím, že dostane smluvenou provizi.
Na provizi vzniká realitní kanceláři právo až nalezením zájemce o koupi. Proto, jak již bylo uvedeno výše, realitní kancelář také na sebe bere riziko toho, že část již poskytnutých služeb nedostane zaplacenou, jestliže nemovitost nedokáže po dobu platnosti smlouvy s prodávajícím prodat.
AVŠAK POZOR!
Výše uvedené by mělo být pravidlem, ale bohužel (jako je tomu i v jiných profesích) stále existují i případy nesolidních realitních kanceláří, které si berou vysoké provize a neposkytují kvalitní a komplexní služby. Proto pokud vybíráte realitní kancelář, ujistěte se předem nejen o výši provize, ale hlavně o tom, co vše je v rámci provize hrazeno, jaké všechny služby od realitní kanceláře obdržíte a také si projděte reference od jejích dosavadních klientů.
TIP: Přemýšlíte snad, kolik ušetříte tím, že si nemovitost prodáte/koupíte mimo realitní kancelář? Čtěte také: Vyplatí se prodej domu bez realitní kanceláře?
Publikováno: 23.8.2018 – Aktualizováno: 26.10.2020