Existuje rozšířený názor, že při prodeji či koupi nemovitosti svépomocí, tedy bez realitní kanceláře, se dá ušetřit dosti peněz (z důvodu absence účtování provize realitní kanceláře). Často se také zcela automaticky předpokládá, že například prodej domu bez realitní kanceláře je levnější, avšak opak může být pravdou. Ukažme si nyní různé úhly pohledu na příkladu.
Příklad: prodej domu bez realitní kanceláře
1) Pohled prodávajícího
Když si dům prodám sám, ušetřím nemalé peníze za provizi a o to více mi zůstane. Právní služby atd. mi zaplatí kupující, protože on o dům stojí.
2) Pohled kupujícího
Když koupím dům přímo od majitele, ušetřím nemalé peníze za provizi a kupní cena bude o to menší. I právní služby uhradí prodávající, protože on je ten, kdo se chce domu zbavit.
Vidíte ten paradox? Obě strany mají svým způsobem pravdu, ale budou-li obě trvat na svém, může být poté dosti složitá dohoda.
3) Řešení pro oba
Jít s náklady na půl. Je to spravedlivé pro obě strany. Avšak přesně takto funguje i každá solidní realitní kancelář. Ve své provizi má totiž již zahrnuty veškeré běžné služby i náklady na ně, a to jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího 😉
Ušetříte prodejem/koupí mimo realitní kancelář?
Protože se všeobecně traduje, že provize realitních kanceláří nebývají „malé“ a část lidí má pocit, že si realitní kanceláře berou provizi „za nic“ – viz článek Provize realitní kanceláře, zkusme si nyní tyto náklady za provizi porovnat s možnými výdaji při prodeji nemovitosti mimo realitní kancelář (svépomocí).
Prezentace
Budete-li chtít za svou nemovitost získat co nejvíce, nevyhnete se tomu, abyste nemovitost kvalitně prezentovali (fotografie, případně i video – což jsou náklady dejme tomu 5.000 Kč) a inzerovali ideálně alespoň na hlavním inzertním realitním serveru Sreality.cz. Cena pro jednotlivce je cca 73 Kč/den, při inzerci po dobu 2 měsíců to je cca 4.450 Kč.
Ano, můžete si nafotit dům sami a dát inzerát jen na Bazoš. Ale počítejte s tím, že to, co ušetříte na prezentaci vám může o mnoho snížit kupní cenu a prodloužit dobu nalezení zájemce o koupi.
Kupní cena
Nemáte-li přehled o tom, jak vysokou kupní cenu můžete požadovat, aby nebyla přehnaná a prodej vám nezmařila nebo naopak nízká, abyste se nepoškodili, můžete využít služeb znalce, který vám provede odhad hodnoty nemovitosti. Náklady jsou různé, řekněme 5.000 Kč.
PENB
U prodeje rodinného domu a dalších typů nemovitostí si musíte nechat vypracovat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), náklady mohou činit cca 4.000 Kč. Opomenutí této povinnosti vás může přijít až na 200.000 Kč pokuty.
Právní služby
Budete-li se chtít vyhnout nepříjemným a nákladným komplikacím z chybně připravených smluv, pak jistě nebudete stahovat vzory z internetu, ale oslovíte kvalitního advokáta (úmyslně píši advokáta a ne právníka, na to pozor – právník za svou práci neručí, advokát ano). Advokátní tarif není nejlevnější a pokud využijete i advokátní úschovu (což 100% doporučuji), pak pouze příprava smluv a úschova může stát např. 20.000 Kč. Záleží zejména na výši prodejní ceny a počtu úkonů. A již vůbec nepočítám případné samostatné právní poradenství během průběhu zakázky, které bývá zpoplatněno 1.500 Kč/hod. (Dále můžete využít služeb notáře včetně úschovy kupní ceny, ale i ten má stanovený notářský tarif. A např. i jen samotná bankovní úschova může stát kolem 10.000 Kč.)
Poplatky
Pak je nutno myslet i na poplatek na katastru nemovitostí – když budou smlouvy v pořádku a katastr návrh na přepis vlastnictví přijme, bude to jen 1x 2.000 Kč. Pokud by byla však v dokumentaci chyba a katastr by návrh zamítl, museli byste jej podávat znovu s dalším poplatkem.
Daně
Kupující by si měl také od někoho nechat zpracovat daňové přiznání k dani z nabytí nemovité věci, protože potřebné přílohy si sám vyplnit nezvládne. Nebo si může sám vyplnit jednodušší formu přiznání, ale k ní bude muset nechat zpracovat a uhradit znalecký posudek na nemovitost, což mohou být další náklady ve výši např. 5.000 Kč.
SUMA SUMÁRUM
To jsme již na cca 45.450 Kč jen za tyto „základní služby“. Nikde není zohledněn váš čas a nervy na telefonáty a případné prohlídky nemovitosti, jednání se zájemci tak, abyste odolali různým nátlakům a taktikám, řešení případného předkupního práva, různých věcných břemen apod., komunikace s bankou ohledně hypotéky (ať již nové pro kupujícího nebo ukončení staré u prodávajícího), vypracování předávacího protokolu, řádné přepsání energií atd.
Co vše prodej obnáší?
Doporučuji vám také seznámit se s tím, jak cca vysoké provize si realitní kanceláře berou a s tím, jaké všechny služby již bývají v provizi zahrnuty. Viz článek Provize realitní kanceláře.
Dá se tedy ušetřit?
Odpověď zní – ano, „něco ušetřit“ se jistě dá. Jde pouze o to, zda se výše úspory vyplatí oproti časové náročnosti, stresu a riziku nemalých postihů při neznalosti a nedodržení všech zákonných postupů platných při prodeji/koupi nemovitosti – k čemuž dochází bohužel dosti často…
TIP pro prodávající: víte, že odborník v realitních službách vám může pomoci vydělat na prodeji mnohem více, než byste ušetřili na provizi při prodeji bez něj? Viz článek Jak získat více z prodeje nemovitosti.
Publikováno: 29.8.2018 – Aktualizováno: 20.7.2020